Забыли пароль? Регистрация Войти Все объявления Добавить объявление Оформить подписку Блокнот RSS
Все застройщики
Интересные предложения

 
   Поиск объявлений
Я хочу:
Тип:
от: до: Площадь:
от: до: Цена:
Область:
 
  Новости  
Статьи
Статьи   →  Таун-хаус – законні методи будівництва
 
Размер шрифта:   Decrease font Enlarge font       Версия для печати print
19 Ноября, 2007

Сьогодні почала збільшуватись популярність будівництва нового виду житла – таун-хаусів. Для України це новий вид нерухомості, проте у Європі він розповсюджений та досить популярний. Детальніше про це у статті Олени Сукманової, генерального директора ТОВ «Еліт Консалтинг».

Таун-хаус — це зблоковані котеджні секції з окремим входом та невеликою ділянкою прибудинкової території для кожного власника квартири у такому будинку.

Тобто, таун-хаус складається з квартир, але на відміну від квартири у багатоповерховому будинку, квартира у таун-хаусі гарантує своєму власнику максимальну приватність, що наближує таун-хаус до приватного будинку, знімаючи при цьому питання забезпечення належного функціонування всіх необхідних комунальних мереж з власника, та створює розумний компроміс між перевагами приватного будинку та квартири.

У зв’язку з виникненням такого виду нерухомості виникають і питання пов’язані з його будівництвом.

Змінами, внесеними у грудні 2005 р. у Закон України «Про інвестиційну діяльність» від 18 вересня 1991 р. N 1560-XII, були встановленні обмеження щодо фінансування будівництва житлового фонду. У ст. 4 зазначено, що фінансування може здійснюватись виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.

Звісно, законодавець мав на увазі будівництво великих багатоквартирних будинків, але, виходячи зі змісту Закону, під його дію також підпадають і таун-хауси.

Виходячи з того, що таун-хаус у переважній більшості складається з квартир у кількості, що не перевищує десяти, створення декількох юридичних осіб, які б утворили передбачені законодавцем схеми фінансування є недоцільним і неперспективним. Але не у кожного забудовника витачить власних коштів на здійснення всієї процедури будівництва від отримання дозволу на будівництво та розроблення проектної документації до сдачі таун-хаусу в експлуатацію.

У зв’язку з цим існує декілька способів об’єднання фінансових та організаційних можливостей для створення обєкту нерухомості, що набуває все більшої популярності, — таун-хаусу.


Перший спосіб — укладення договору
про спільну діяльність

Відповідно до ст.1130 ЦК України за договором про спільну діяльність, який укладається в письмовій формі, сторони (учасники) зобов'язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, що не суперечить законові. Спільна діяльність може здійснюватися на основі об'єднання внесків учасників — просте товариство.

За договором про спільну діяльність учасники вносять: грошові кошти, майно, безпосередню трудову участь, якщо учасниками будуть фізичні особи, або надання певних організаційних послуг, якщо учасниками будуть юридичні особи. Всі внески оцінюються у грошовому виразі і на цій підставі визначаються частки учасників у спільній діяльності.

Учасниками можуть бути як особи, що мають на меті будівництво таун-хаусу з метою отримання прибутку, так і майбутні власники квартир у таун-хаусі, метою яких є отримання житла.

У договорі сторони встановлюють строк здійснення внесків та відповідальність за порушення цього строку.

У договорі слід визначити як учасники будуть здійснювати спільну діяльність за згодою всіх учасників: кожним учасником незалежно від інших або уповноваженим учасником. Як правило, для зручності ведення спільних справ, обирається один з учасників, який буде правомочним діяти від імені та в інтересах учасників цього договору, та на якого буде покладений обов’язок з утримання спільного майна, відкриття окремого рахунку, ведення бухгалтерського обліку операцій, що будуть здійснені від імені та в інтересах учасників цього договору.

Уповноважений учасник має зареєструвати договір в ДПІ. Згідно з інструкцією «Про порядок обліку платників податків» № 80 для взяття на облік договору про спільну діяльність без створення юридичної особи платник податків (резидент), призначений учасниками договору відповідальним за утримання та внесення податків до бюджету під час виконання договору, за своїм місцем перебування на податковому обліку подає такі документи: заяву за ф. №-ОПП; завірену в нотаріальному порядку копію договору (контракту) про спільну діяльність. Отриманий ідентифікаційний номер зазначається в усіх бухгалтерських та інших звітних документах.

Крім того, відповідно до п.3 Положення про реєстр платників ПДВ, уповноважений учасник зобов’язаний зареєструватись як платник ПДВ (навіть якщо він зареєстрований як платник єдиного податку або вже зареєстрований як платник ПДВ). Свідоцтво видається на строк дії договору про спільну діяльність.

Для ведення спільної діяльності також слід відкрити окремий поточний банківський рахунок, відповідно до Інструкції про порядок відкриття, використання та закриття рахунків у національній та іноземній валюті.

У договорі про спільну діяльність, у разі покладення обов`язку ведення спільних справ на одного або декількох учасників, слід визначити порядок та строки, в яких інші учасники будуть відшкодовувати їм витрати, пов’язані з такою діяльністю.

Не залежно від способу ведення спільних справ кожен з учасників договору про спільну діяльність має право ознайомлюватись з усіма бухгалтерськими та іншими документами. У договорі необхідно зазначити терміни надання і обсяг такої інформації. Відмова від цього права, в тому числі за погодженням всіх учасників договору, є нікчемною, тобто такою, що є недійсною з моменту її винесення або прийняття.

Крім того, у договорі має бути визначений порядок отримання уповноваженим учасником від інших учасників інформації, необхідної для формування звітної, податкової та іншої документації, у разі виникнення такої необхідності.

Якщо внесені внески та доходи, одержані від спільної діяльності, вважаються спільною частковою власністю учасників, то вони будуть розподілені після її припинення в залежності від співвідношення вкладів учасників. Тобто, після збудування таун-хаусу, збудовані площі будуть поділені між сторонами пропорційно часток, що закріплені за ними у договорі про спільну діяльність. Або у договорі може бути передбачено, що учасники перед припиненням його дії здійснюють продаж збудованого об’єкту майбутнім власникам квартир і розподіляють між собою не збудовані площі, а отримані за них грошові кошти.

Відповідно до ст. 1138 ЦК, договір про спільну діяльність який має підприємницький характер передбачає відповідальність по зобов’язанням, що випливають з даного договору, і є солідарною та не може бути змінена угодою сторін (наприклад, повне звільнення від відповідальності). У договорі мають бути зазначені штрафні санкції за несвоєчасне внесення вкладів, невиконання або неналежне виконання обов'язків по веденню спільних справ, порушення порядку покриття витрат і збитків, особливо за дострокове припинення договору з вини одного з учасників (для того щоб не можливо було легко розірвати договір), одностороння відмова від виконання обов'язків за договором, завдання одним з учасників збитків майну іншого учасника.

За загальним правилом договір про спільну діяльність припиняється досягненням мети або у разі відмови одного з учасників договору. Відповідно до ст.1142 ЦК, учасник може відмовитись від подальшої участі в договорі, але при цьому зобов'язаний відшкодувати іншим учасникам реальні збитки заподіяні такою відмовою.

Перевагою укладення договору про спільну діяльність є відсутність необхідності укладання договорів купівлі-продажу у разі, якщо учасниками є майбутні власники квартир. Відповідно їм немає необхідності сплачувати податок на прибуток.

Негативним моментом є те, що, як і у будь-якому цивільному договорі, існує ризик того, що один з учасників може його розірвати і цим звести на нівець всі зусилля інших учасників будівництва.



Другий спосіб — створення товариства
з обмеженою відповідальністю

Для забезпечення належного фінансування будівництва таун-хауса особи, що здійснюють фінансування та безпосередньо будівництво, можуть виступити засновниками товариства.

Для цього учасники вносять у статутний фонд товариства грошові кошти, майно, майнові права. Всі внески оцінюються у грошовому виразі і на цій підставі визначаються частки учасників та загальний розмір статутного фонду товариства. Проте законодавством встановлений мінімальний розмір статутного капіталу товариства. Відповідна загальна вартість внесків не може бути меншою встановленого законодавством розміру. На сьогодні мінімальний розмір статутного капіталу — 46 тис. грн.

У Статуті товариства обов’язково має бути прописаний порядок внесення вкладів та штрафні санкції за порушення строків. Учасники товариства відповідно до ст.52 ЗУ «Про господарські товариства» зобов’язані внести не менше 50% свого внеску до моменту державної реєстрації товариства. Після чого проводиться державна реєстрація товариства.

Згідно із законодавством товариство з обмеженою відповідальністю може бути створено на певний строк. У даному випадку товариство може бути створено на строк здійснення будівництва. У такому разі у статуті має бути прописано, що товариство припиняє своє існування після досягнення мети за для якої його створено, тобто будівницва та сдачу в експлуатацію таун-хауса.

Але за бажанням одного або кількох учасників товариство може бути створене і на не визначений строк, у цьому разі інші учасники, після завершення будівництва вийдуть з товариства, отримавши частину збудованих площь пропорційно їх частці у статутному капіталі товариства або грошову компенсацію цієї частки.

У Статуті товариства обов’язково слід зазначити яким чином буде виплачуватись частина у статутному фонді учаснику, що виходить. Пропорційність грошових коштів та частки у збудованій нерухомості. Проте слід зазначити, що відповідно до ст. 54 Закону України «Про господарські товариства» виплата провадиться після затвердження звіту за рік, в якому він вийшов з товариства, і в строк до 12 місяців з дня виходу. Учасники при підписанні Статуту мають визначити процедури виходу з метою убезпечення від того, що вихід одного з учасників буде перепоною іншим у завершенні будівництва таун-хаусу.

У разі заснування учасниками товариства з обмеженою відповідальністю всі дії з отримання необхідної дозвільної документації та безпосередньо будівництва буде здійснювати саме товариство від власного імені.

Воно може залучати банківські кредити під це будівництво, оскільки згідно з листом Національного банку України від 9 жовтня 2006 р. N 18-115/3913-10697 обмеження, що передбачені у нормах ст. 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність", на нашу думку, не розповсюджується на випадки фінансування житлового будівництва за рахунок коштів, залучених будівельними підприємствами шляхом отримання ними банківських кредитів.

Відповідно банківські кредити можуть бути залучені без жодних обмежень юридичними особами під час здійснення будівництва.

Перевагою створення товариства з обмеженою відповідальністю є незалежність його діяльності з будівництва таун-хаусу від дій самих учасників. Крім того, під час існування товариства кількість та склад його учасників можуть змінюватись на відміну від договору про спільну діяльність. Це надає можливість особам, які бажають придбати квартиру у таун-хаусі ввійти до товариства вже після його створення та внести грошові кошти у його статутний фонд.

Негативний момент — необхідність реєстрації товариства у державних органах, а також будь-яких змін, які стосуються розміру статутного капіталу та учасників товариства.

Крім наведених вище способів є й інші схеми, завдяки яким можно здіснити будівництво таун-хаусів. Проте найбільш універсальними та ефективними є наведені вище, оскільки вони можуть видозмінюватись у залежності від кількості, складу та мети учасників будівництва таун-хаусів.


Версия для печати print       Добавить комментарий print

  Новый комментарий:
:
:
:
  В тему:   Разделы этажа:   Ещё новости на нашем этаже:  
 
Not found
Контакты   Rambler's Top100 bigmir)net TOP 100