Забыли пароль? Регистрация Войти Все объявления Добавить объявление Оформить подписку Блокнот RSS
Все застройщики
Интересные предложения

 
   Поиск объявлений
Я хочу:
Тип:
от: до: Площадь:
от: до: Цена:
Область:
 
  Новости  
Статьи
Статьи   →  Невозврат кредита нас не пугает
 
Размер шрифта:   Decrease font Enlarge font       Версия для печати print
24 Декабря, 2007

Обвал американских ипотечных рынков, который начался в середине лета, принес немалую головную боль представителям венчурного кредитования по всему миру. Британский банк раздает кредиты пострадавшим фондам. Французы закрывают на время отделения. Украину кризис может обойти стороной, но незамеченным не останется. Украинская ипотека развивается по другому сценарию, в котором существуют свои подводные камни, способные обвалить местный рынок.

Американский инвестор-миллиардер Уилбур Росс, заработавший около $1 млрд на скупке проблемных активов и выводе их из кризиса с последующей перепродажей, в интервью Financial Times заявил, что собирается вложить средства в индустрию высокорисковой ипотеки. Помимо кредита в $50 млн ипотечной компании American Home Mortgage, пытающейся выйти из состояния банкротства, он рассматривает возможность покупки компаний, предоставляющих и обслуживающих ипотечные кредиты.

Уилбур Росс - не единственный желающий подзаработать на американском кризисе. Знаменитый финансист Уоррен Баффет также рассматривает возможность вложения средств в ипотечные активы. Баффет проявляет интерес к покупке части крупнейшей в США ипотечной компании Countrywide. Миллиардер известен своей интуицией при выборе потенциально привлекательных активов. Так, в 1973 г. Уоррен Баффет стал скупать акции The Washington Post Company (издатель газеты The Washington Post), которые на фоне мирового нефтяного кризиса резко упали в цене. Тогда как многие инвесторы спешили избавиться от акций, Баффет приобрел около 10% компании за $10 млн. Потом он увеличил свой пакет акций до 18%, который сейчас стоит около $1,4 млрд.

Ситуация на американском рынке высокорисковой ипотеки уже привела к обвалам мировых фондовых рынков и банкротству ряда ипотечных компаний. Центробанки многих стран были вынуждены в экстренном порядке осуществлять многомиллиардные вливания наличных средств на рынки, а ФРС США - понизить учетную ставку на 0,5%. Некоторые аналитики предупреждают, что участники рынка еще ощутят на себе последствия кризиса.

Кризис докатился и до Европы: Capital One Financial закрывает подразделение, работающее с рискованной ипотекой; компания Thornburg Mortgage продала активы на $20 млрд; Solent Capital Partners, управляющая активами на $8,8 млрд, тоже готовится к распродаже. Трудности возникли у ее дочернего фонда Mainsail II с активами на $2 млрд, который тоже не смог продать векселя, чтобы привлечь новое финансирование.

Всего в США выпущено ипотечных облига­ций более чем на $6 трлн. Для сравнения: государ­ственный долг США составляет $8,8 трлн.

Если жители Украины и постсоветского пространства узнали об ипотеке лишь в последние годы, то в экономически развитых странах это давно является практически неотъемлемым атрибутом жизни. Здесь сложнее найти человека, не связанного с ипотекой, чем того, кто ею пользуется. По сути, именно ипотечное кредитование обеспечивает в США основной доход банковской системы и является стержнем американского финансового рынка.

Украину невозврат не пугает

По уверениям украинских банкиров, нам проблема обвала рынка ипотеки не грозит. Основная причина в том, что пути развития рынка ипотеки в Украине и США совершенно разные.

Как правило, кризис не развивается на начальном этапе, когда ипотека только входит в моду. Люди могут предугадать свои доходы на 5-7 лет вперед - поэтому и залазят в кредит. Кризис начинается, когда ипотека достигает своего максимума. Здесь есть следующие угрозы: уменьшение роста доходов граждан в связи с замедлением роста экономики, вследствие чего появляются затруднения по кредитным выплатам (кризис платежей); прекращение роста спроса на недвижимость - тогда она падает в цене и люди начинают избавляться от дорогих квартир, если их уже можно купить дешевле. Отсюда: повышение процентных ставок по кредитам (как перестраховка), что опять же давит на спрос на недвижимость, а также перекачивание денег в более доходные сектора, например, от недвижимости в фондовый рынок.

Еще одной причиной «нестрашности» для Украины ипотечного кризиса в США является то, как сообщили представители «Райффайзен Банк Аваль», что жилье, являющееся предметом ипотеки в США, - это одновременно и средство обеспечения ценных бумаг -ипотечных облигаций. В них в США конвертируются две трети всех закладных на дома и иную жилую недвижимость. Таким образом, получается замкнутый круг. Выдав кредит заемщику под залог жилья, банк, ипотечная компания или сберегательная ассоциация эмитируют на сумму залога ипотечные облигации и перепродают их крупным финансовым институтам, чтобы сразу же получить деньги, которые опять-таки идут на выдачу ипотечных кредитов.

На проблеме перекупки долговых обязательств настаивают и представители «Первого Украинского Международного Банка» (ПУМБ).

«Предпосылок для кризиса на украинском ипотечном рынке, аналогичного кризису в США, нет», - сообщил глава правления Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) Кирилл Шевченко.

По его словам, подобный кризис в Украине невозможен, поскольку рынок ипотеки только начинает развиваться, его объемы очень незначительны, чтобы оказывать масштабное влияние на экономику всей страны.

«В Украине объем ипотечного рынка по состоянию на 1 апреля 2007 г. составил около 32,9 млрд грн., или около 5% ВВП. Так что говорить о каких-либо предпосылках кризиса на рынке ипотечного кредитования абсолютно безосновательно», - сказал Шевченко. По его мнению, в ближайшие 10 лет ипотечный рынок в Украине будет развиваться динамично.

По последним данным, в США на ненадежных заемщиков, не выполняющих условия получения кредитов, приходится 20% кредитов. Невозвраты в 2006 г. по этим кредитам достигли 13%. В итоге - дефолт десятков компаний, специа­лизирующихся на ипотечном кредитовании. Невозвраты в украинских банках с трудом достигают 1%. «Все дело в том, что наши банки своими и чужими деньгами не играют. Мы очень серьезно перепроверяем потенциального заемщика перед тем, как выдать кредит», - сообщают в «УкрСиббанке».

По информации ПУМБа и «Укрсоцбанка», невозвраты достигают половины процента. Сергей Щербань, глава правления «Трансбанка», сообщил наименьшую цифру-0,001%.

«Украину кризис ипотечного кредитования миновал. Во-первых, масштабы использования заемных средств в нашей стране не столь высоки, чтобы ситуация на рынке недвижимости сильно зависела от конъюнктуры на финансовых рынках. Да и объемы украинского рынка ипотеки слишком незначительны, чтобы оказывать масштабное влияние на экономику всей страны», - заявили в «УниКредитБанке».

Украинские проблемы

Прямой связи между ипотечным кризисом в США и украинским фондовым рынком нет. «Я не вижу существенной связи украинского рынка с ипотечным кредитованием в Америке, ведь основные позиции на нашем рынке занимают западные инвесторы с региональным уклоном, в частности из России и Восточной Европы», - заявляет генеральный директор инвесткомпании Concorde Capital Игорь Мазепа. Несмотря на это, существует угроза опосредованного влияния мирового коллапса на Украину.

Как сообщила Юлия Мирошник из VAB Банка, сейчас основной проблемой украинской ипотеки является ее чрезмерная валютизация. «По состоянию на 1 апреля 2007 г. 88,1% ипотечных кредитов выдано в иностранной валюте. При изменении обменного курса национальной валюты это может повлечь серьезные проблемы, поскольку большинство заемщиков получает доход в гривне», - пояснил Кирилл Шевченко.

Относительно кризиса на рынке ипотечного кредитования в США он сообщил, что объем рынка ипотеки в этой стране на конец 2006 г. достиг $9,7 трлн, что составляет 73% ВВП. При этом так называемые «низкокачественные» ипотечные кредиты составляли $1,2 трлн (8% ВВП). Но банки этот момент уже отметили. С начала лета разница между эффективными процентными ставками гривневых и долларовых ипотечных кредитов достигла 4,65%.

Эксперты прогнозируют, что этот показатель уменьшится до 2-3%, но до конца года существенного снижения ставок по ипотечным кредитам в гривне не будет.

Средние эффективные ставки на столичном ипотечном рынке в начале июля составили 17,8% в гривне и 13,15% в долларах. Такие данные приводят в VAB Банке. На начало лета этот показатель находился на уровне 17,95% и 13% соответственно.

По словам директора департамента розничных продаж «ТАС-Комерцбанка» Владимира Довгаля, к снижению кредитных ставок в национальной валюте привел активный прирост депозитов, наблюдавшийся с начала года. «При этом многие банки испытывают затруднение с размещением привлеченных средств, поскольку ставки по кредитам в гривне все же остаются существенно выше ставок в иностранной валюте», - утверждает он.

По мнению представителей «УкрСиббанка», к снижению ставок по ипотечным кредитам в гривне банки подталкивает стагнация на рынке жилья и стабилизация национальной валюты. Специалисты прогнозируют дальнейшую ревальвацию гривны (по некоторым оценкам, наличный курс гривны к доллару к концу года может составить 4,9-5 грн./$). «Инфляционные ожидания находятся не на высоком уровне, а позиции доллара на мировом валютном рынке заметно ослабевают. Поэтому банки могут себе позволить закладывать в процентные ставки меньшие суммы «на инфляцию». То есть процентные ставки по гривневым кредитам будут снижаться. И уже сейчас несколько банков представили такой шанс. Например, новая кредитная программа от «Трансбанка» - гривневый кредит до 30 лет за 13% годовых. Это при том, что инфляционные ожидания правительства колеблются на уровне 14-17%.

Если курс гривны к доллару сохранится или укрепится, а также продлится стагнация на рынке жилья, то снижение гривневых ставок скорее всего продолжится. Но, по мнению начальника департамента развития розничного бизнеса и дистрибуции VAB Банка Андрея Репко, существенного снижения ставок по гривневым ипотечным кредитам не будет, ведь основным источником фондирования гривневых кредитов для банков были и остаются гривневые депозиты. Тем не менее за последние 3 месяца Государственное ипотечное учреждение хорошо поработало над тем, чтобы предоставить банкам возможность фондирования ипотечных кредитов в национальной валюте по цене, сравнимой со стоимостью валютных ресурсов.

Ситуация будет развиваться в 2-х направлениях: банки пойдут на дальнейшее снижение ставок по депозитам в национальной валюте и параллельно будут активнее развивать программы массового потребительского кредитования.

По словам Александра Слободяника, директора департамента стратегии и развития банка «Надра», ожидать сочетания факторов, приведших к такой ситуации в США, в нашей стране не приходится. Во-первых, несмотря на наличие «разогретого» рынка недвижимости, у нас отсутствует высокоразвитый вторичный рынок обращения ипотечных обязательств, изменение конъюнктуры на котором и спровоцировало масштабную коррекцию на многих рынках. Во-вторых, использование заемных средств для приобретения недвижимости населением еще не приобрело такого же масштаба, чтобы ситуация на рынке недвижимости настолько зависела от конъюнктуры на финансовых рынках. В-третьих, существенного роста процентных ставок в Украине не ожидается. Хотя нужно отметить, что американский ипотечный кризис вызвал некоторые проблемы для заемщиков на международном рынке капитала, подняв стоимость заимствований и снизив ликвидность, в особенности для компаний и банков из развивающихся стран. Но этот факт может оказать только косвенное влияние на уровень ставок в Украине, да и то незначительное.

Самое вероятное, что может произойти в постсоветских государствах - это падение цен на недвижимость из-за упавшего спроса, который, вполне возможно, иссякнет при ухудшении экономических условий и повышении цен выше разумных пределов. Действительно, какой смысл идти в «банковскую кабалу» ради сомнительных квадратных метров «второй свежести», если они дорожать не будут, а возможно и подешевеют, или же развалятся?

Машинец Александр


Версия для печати print       Добавить комментарий print

  Новый комментарий:
:
:
:
  В тему:   Разделы этажа:   Ещё новости на нашем этаже:  
 
Not found
Контакты   Rambler's Top100 bigmir)net TOP 100