Забыли пароль? Регистрация Войти Все объявления Добавить объявление Оформить подписку Блокнот RSS
Все застройщики
Интересные предложения

 
   Поиск объявлений
Я хочу:
Тип:
от: до: Площадь:
от: до: Цена:
Область:
 
  Новости  
Статьи
Статьи   →  Коммерческая ипотека: особенности южного темперамента
 
Размер шрифта:   Decrease font Enlarge font       Версия для печати print
7 Мая, 2008

Строительство новых торговых центров и гостиничных комплексов может стать в 2008 году основой рынка недвижимости на юге Украины. По прогнозам экспертов, вложения финучреждений в южные девелоперские проекты вырастут сразу на 70-80%, которые в основном будут сконцентрированы в Одессе, Симферополе и Ялте. И это несмотря на подорожание ресурсов, вследствие чего повысится и стоимость займов для участников рынка недвижимости.

 

По оценкам специалистов, объемы финансирования коммерческой недвижимости в южном регионе Украины за 2007 г. увеличились на 75-80%. «В первую очередь рост происходил за счет строительства гостиниц и складских помещений, на которые пришлось до 70% всего прироста. Остальные 30% — это торгово-развлекательные и многофункциональные комплексы, а также офисные центры. Из крупных стратегических проектов я бы, в частности, выделил реконструкцию Херсонского порта, а также возведение гостиничных комплексов в курортных районах, подобных постройке в Феодосии гостиницы «Алые паруса», - рассказал директор казначейства ВАТ КБ «Хрещатик» Алексей Козырев. Одним из наиболее глобальных проектов прошлого года, по мнению специалистов, стала программа по увеличению мощностей контейнерного терминала в Ильичевске (Одесская обл.), который с ноября уже может принимать на регулярной основе океанские контейнеровозы вместимостью до 6 тыс. TEU, следующие из портов Азии в Черное море.

Наибольшие объемы финансирования коммерческой недвижимости в южном регионе пришлись на Одессу и Одесскую область — 45% общих вложений, на пять крымских городов — Ялту, Алушту, Судак, Симферополь, Феодосию — 40% и оставшиеся 15% на Николаев, Херсон, Бердянск и Скадовск. «По моим оценкам, юг развивается второй очередью после городов-миллионников, опережая западный и восточный регионы страны. Это можно объяснить большей платежеспособностью населения южных регионов», — прояснил ситуацию руководитель Киевского областного филиала АКБ «Укрсоцбанк» Андрей Онистрат.

Классика в лидерах

По словам финансистов, в 2008 г. подавляющее большинство займов на возведение коммерческой недвижимости в южном регионе предоставлялась по классической схеме — под залог земельных участков и строящегося объекта. Причем больше половины кредитов давали частным лицам для постройки небольших туркомплексов, гостиниц и баз отдыха. Средняя стоимость гривневых займов в регионе по такого рода проектам находилась на уровне 14,5-16% годовых, долларовых — 12,5-13,5% годовых, евро — 11,5-12% годовых. В среднем на 3-5 лет увеличились сроки предоставления финансирования — до 15-17 лет. Крайне неохотно банкиры шли на снижение участия заемщиков собственными средствами в проектах: размер минимального первоначального взноса уменьшился в регионе (в зависимости от банка) лишь на 5-7% — до 12-15% общей суммы займа. Как правило, при работе с неизвестными либо малоопытными девелоперскими компаниями (работающими на рынке менее трех лет) финучреждения повышали требования к обеспечению: чтобы стоимость залога составляла не 200% размера кредита, как обычно, а все 250-300%. По словам финансистов, наибольшим спросом у застройщиков пользовались кредиты с минимальным первоначальным взносом на максимальный срок.

Как в случае с частными предпринимателями, так и девелоперскими компаниями, к заемщикам выдвигались уже привычные требования. «Для банка важно видеть источник погашения кредита, то есть понимать, как данный проект будет генерировать прибыль и позволит ли доходность этого проекта своевременно рассчитаться за предоставленный кредит. Таким образом, если бизнес застройщика понятен банку — данный проект будет финансироваться», — пояснил генеральный директор КУА «Укрсоц-недвижимость» Артур Папсуй. На протяжении последнего полугодия финансисты дважды ужесточали требования к застройщикам, финансовое состояние которых стали проверять тщательнее, чем когда бы то ни было.

«Если ранее мы отказывали в 35-40% случаев, когда к нам обращались делоперские компании либо просто частные застройщики (зарегистрированные в виде частных предприятий), планирующие возведение небольших туристических объектов, то с ноября прошлого года по март этого количество отказов возросло до 55-60%», — рассказал директор департамента корпоративного бизнеса одного из киевских банков. Ужесточение требований к застройщикам сегодня поясняют как естественным ростом рисков на украинском рынке недвижимости, на котором не перестают возникать истории подобные «Элита-центру», так и недавними событиями на мировом ипотечном рынке. По мере усугубления проблем с погашением ипотечных кредитов в США и Европе, а также появления информации о финансовых проблемах иностранных строительных компаний и финансирующих их фондов, крупные мировые банковские группы всеми правдами и неправдами ограничивали кредитование этого сектора. Многие финансовые холдинги вообще прекратили финансирование девелоперских проектов. Аналогичные указания получили и их дочерние банки по всему миру, в том числе и украинские. Наши банки, имеющие иностранных акционеров, весьма быстро перешли на работу по новым стандартам. По данным Нацбанка, к 1 марта в нашей стране работало 47 банков (из 176 действующих), а доля иностранного капитала в общей массе достигала 32,3%

Заграничные вливания

Настоящей модой в прошлом году стали выходы девелоперов на внешние инвестиционные площадки. Крупные компании, строившие планы, в том числе и по новым проектам на юге, организовывали крупные привлечения капиталов на рынке IPO (первичное публичное размещение акций) и частных размещений. В последнем случае речь идет не об открытом выбросе акций компании на какую-нибудь из мировых площадок — например, на Франкфуртскую либо Лондонскую биржу, а о приватной договоренности по покупке акций с будущими инвесторами. По этому виду привлечений девелоперская отрасль заняла третье место во всей экономике Украине: осуществив 21% всех привлечений на сумму $372,8 млн и уступив лишь АПК и пищевой промышленности, те провели 27% всех привлечений и металлургии — 24% привлечений. Более всего отличились такие девелоперские компании, как TMM Real Estate Development, продавшая за рубежом отечества 13,1% за $105 млн, KievDonbass — 19,7% ($130 млн), а также TKS Management — 20% ($40 млн) и Clubhouse — 16,4% ($32,8 млн).

Примечательно, что иностранные инвесторы раскупали акции украинских девелоперов, несмотря на общее недоверие к участникам рынка недвижимости, которое царило на мировых площадках с августа 2007 г. Ведь на американских, европейских и азиатских рынках разразился полномасштабный финансовый кризис, главной причиной которого стал коллапс в ипотечном сегменте. Заемщики перестали платить по ранее оформленным займам, и поначалу убытки начали нести финкомпании, предоставлявшие так называемые рисковые кредиты (без залогов), а затем и остальные участники рынка ипотеки и недвижимости. «Убытки инвестбанков с Уолл-стрит, брокерских компаний и хедж-фондов, связанные с проблемами в кредитной сфере, вызванными кризисом на ипотечном рынке, могут достигнуть $460 млрд. Возможно, мы уже видим свет в конце тоннеля, но он все еще очень тусклый», — говорится в последнем заключении Goldman Sachs.

Активизации украинских предприятий дают сразу несколько объяснений. Главное — естественное развитие бизнеса в стране. «Многие компании в Украине подняли свой бизнес до уровня, когда выручка и прибыльность позволяют претендовать на публичное владение, использовать IPO в качестве мощного рычага развития», — рассказала финансовый директор компании «Т. М. М. » Лариса Чивурина. Важным фактором считается еще и острая нехватка денег, которая в минувшем году постоянно ощущалась активно развивающимися компаниями. «В Украине все еще сохраняется дефицит капитала. Также рост количества IPO объясняется высоким спросом на украинские активы со стороны зарубежных инвесторов и общим ростом мирового рынка IPO», — отметил председатель правления «Диамантбанка» Александр Рыбалкин. С каждым годом у предприятий будут все больше возможностей для размещений своих акций. Особенно у небольших компаний, которые пытаются сэкономить на затратах. Если до сих пор едва ли не единственной возможностью считался выход на альтернативную площадку Лондонской биржи — AIM (работа на других биржах была по карману немногим), то сейчас это уже работа соседних рынках. Отечественные инвесткомпании, организовывающие IPO для наших компаний, постепенно налаживают все более тесные связи с коллегами и «протаптывают дорожки» на близлежащие рынки: например, ИФГ «Сократ» получила сертификат, подтверждающий статус группы как официального IPO-партнера Варшавской фондовой биржи. И уже несколько украинских компаний заявили о своей заинтересованности по размещениям акций в Польше. Прогнозируют специалисты и активизацию работы даже с весьма экзотичными площадками, которые до этого не пользовались большим спросом у наших компаний. «В последнее время конкуренция за эмитентов Центральной и Восточной Европы обострилась. В нее вступили объединенная биржа NYSE Euronext, предлагающая свои альтернативные площадки, шведская OMX, Сингапурская фондовая биржа, швейцарская Swissexchange. В целом для украинских компаний доступны 10 мировых бирж», — уверен замдиректора рейтингового агентства «Эксперт-Рейтинг» Виталий Шапран.

Поштучное кредитование

Вторым инструментом привлечения денег девелоперами в этом году обещает стать выпуск еврооблигаций и привлечение заграничных синдицированных кредитов (их привлекают сразу от нескольких иностранных финучреждений). Эти планы уже подтвердили некоторые застройщики юга нашей страны. «Мы не пересматривали свои планы по выпуску еврооблигаций на $100-150 млн в первой половине 2008 г., несмотря на кризис на международном финансовом рынке. Мы надеемся, что глубокого кризиса не будет, и в мае начнутся позитивные изменения для Украины», — сообщил генеральный директор компании «Фирма «Т. М. М. » Николай Толмачев. Впрочем, финансисты допускают, что даже при условии снижения напряженности на мировых финансовых рынках, цены на внешние заимствования вырастут до конца 2008 г. на 0,5-1%. По прогнозам экспертов, девелоперские компании смогут осуществлять внешние привлечение в долларах в среднем под 9,5-10,5% годовых.


В то же время девелоперы продолжат занимать средства у крупных финансовых институций. Так, например, Европейский банк реконструкции и развития в конце марта уже предоставил компании Expert Capital S.A. кредит в сумме $139,3 млн, часть которого пойдет на возведение торгового центра в Симферополе на пересечении окружной дороги на Ялту и трассы на Москву площадью 53 тыс. кв. м (заем рассчитан на ТЦ в трех городах Украины). Предполагается, что такого рода финансирование крупными западными фининститутами за 2008 г. вырастет как минимум на 35-40%

Гостиницы в фаворе

Согласно предварительным прогнозам, общие объемы финансирования коммерческой недвижимости в южных регионах в этом году будут расти теми же темпами, что и в 2007 г. — на 75-80%. «Исходя из специфики региона, можно прогнозировать, что 50% всего финансирования будет направлено на гостиничное хозяйство и объекты туризма, по 20% придется на торгово-развлекательные комплексы и складские помещения, оставшиеся 10% — на офисные центры и многофункциональные комплексы», — рассказал Алексей Козырев. Причем новые объекты будут возводить как отечественные, так и иностранные инвесторы. Предполагается, что в сегменте иностранцев, как и прежде, в южном регионе будут доминировать россияне. «По некоторым оценкам доля их вложений в южные регионы сегодня достигает 70% всех иностранных инвестиций. При этом неофициально объем вложений, как юридических, так и физических лиц из РФ оценивают в $1,2 млрд в год. И это неудивительно. Учитывая значительные пробелы в законодательстве, особенно земельном, иностранцы приходят на юг Украины с интересом, но и значительной долей осторожности. Чего только стоили только история с пансионатом «Глициния» и скандалами с незаконной приватизацией многих других туристических баз Крыма, а также нерешенные земельные вопросы с крымскими татарами», — отметил г-н Козырев.

С общего числа объектов специалисты сегодня выделяют проект девелоперской компании «XXI Век», которая уже приступила к строительству многофункционального комплекса общей площадью около 91 тыс. кв. м в Севастополе. В состав комплекса войдут торгово-развлекательный центр «Квадрат» общей площадью 45 тыс. кв. м и жилой комплекс общей площадью около 46 тыс. кв. м. «Планируется, что ТРЦ «Квадрат» станет одним из крупнейших торговых проектов на юге Украины и будет включать продуктовый гипермаркет, многозальный кинотеатр, боулинг, каток, развлекательный центр для детей, супермаркет электроники, фуд-корт, а также торговую галерею из 100 бутиков», — сообщили в компании «XXI Век»

В то же время строительство в кредит (за счет займов украинских банков) на протяжении этого года несколько подорожает. «Думаю, что в 2008 году ставки в целом по банковской системе вырастут на 2% годовых. Впрочем, уровень рентабельности такого рода проектов достаточно высок. Однако я не считаю, что удорожание кредитов сможет существенно повлиять на рынок коммерческой недвижимости», — отметил Андрей Онистрат. Согласно нынешним прогнозам, пик девелоперской активности на юге страны придется на второе полугодие.


Версия для печати print       Добавить комментарий print

  Новый комментарий:
:
:
:
  В тему:   Разделы этажа:   Ещё новости на нашем этаже:  
 
Not found
Контакты   Rambler's Top100 bigmir)net TOP 100